碧桂园服务：2018年6月19日，广东碧桂园物业服务（后简称为碧桂园服务）正式在港交所主板挂牌上市，开始交易。这也标志着去年合同销售额最高房企碧桂园的物业板块正式独立迈入国际资本市场。碧桂园服务以介绍形式登陆港股，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，登上港股物业服务板块第一的位置，17年营收在中国地产行业上市公司中排第三。
(物业管理面积前5强 数据来源：亿翰智库)
02 物业A股IPO上市最新动态
1、两家物业企业“弃A择港”
①碧桂园服务
碧桂园服务最早于2016年08月31日向证监会提交A股IPO申报稿，2017年12月01日预披露更新，但最终于2017年12月27日撤回材料。
2018年3月19日，碧桂园在港交所发布公告称，公司建议分拆集团物业管理业务及在联交所主板以介绍方式独立上市。
据了解，2015年-2017年，碧桂园服务的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，2016年和2017年收入增幅分别为41%、32%。公司近三年毛利分别为5.1亿元、8亿元、10.36亿元，同比增幅分别为57%和29.5%。公司2015年到2017年净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，同比增幅分别为59%以及26%。
②新城悦物业服务
2017年06月20日新城悦物业服务向证监会提交申报稿，2017年12月15日收到反馈意见，碧桂园前脚刚撤IPO材料，2017年12月29日新城悦物业服务也正式IPO终止审查。
据悉，除了碧桂园服务外，新城悦物业服务也准备在港股上市。
此外，业内大佬如万科(02202)、富力(02777)等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。
2、3家物业企业“弃三板闯A”，处于“辅导备案登记受理状态”
据wind数据了解，目前有家三物业企业处于“辅导备案登记受理状态”，分别是上海永升物业管理股份有限公司、重庆新大正物业集团股份有限公司、海南一卡通物业管理股份有限公司。
值得注意的是，这三家都是新三板企业，而且都是于2017年提交IPO备案申请。
3、目前相关涉房企业IPO排队近况：
数据来源：wind
据了解，目前处于正常排队中的涉房企业有5家，分别是金辉集团、同策房产咨询、广州富力地产、万达商业管理集团、首创置业。都是处于“已反馈”状态。
思源兴业房地产则选择终止审查，又一家涉房企业撤回材料。
4、A股第一家物业企业--南都物业（603506）
南都物业在2017年10月31日，于证监会就披露了首次公开发行股票招股说明书。拟公开发行不超过1,984.127万股，公司IPO保荐人为长江证券。
2018年2月1日，南都物业成功登陆A股市场，成为国内首家登陆A股的物业服务企业，南都物业刚上市股价就一路飙升，可见资本市场对物业行业的看好。
南都物业成立于1994年，运行机制灵活的民营企业，市场化运作早。
创造“南都管家”服务模式，在营项目含多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家开发企业达成了多层次合作。
南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一，计划募集资金4.11亿元，用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目及人力资源建设项目。
招股书显示，南都物业控股股东为南都地产服务，持有公司45.82%股权。实际控制人为韩芳女士，直接持有公司28.64%的股权，加上通过南都地产服务、舟山五彩石间接持有的股权，合计持有公司75.83%股份，为公司实际控制人。
03物业企业冲刺上市，A股港股谁是首选？
1、物业企业A股上市难？
目前，A股上市的物业企业虽只有一家，物业公司登陆A股的难度相对较大。
从过去物业公司上市的经历来看，物业企业IPO的主要挑战包括利润、营收规模较小；关联交易比重过大；上市公司的分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等，这些问题都有可能成为IPO受阻的因素。而目前主要的物业公司都存在关联交易比重过大的问题。
尽管A股上市比港股、新三板难度大，但A股具有PE值比H股、新三板高等优势，使得仍陆续有物业企业排队登陆A股平台。
值得注意的是，新三板挂牌物业企业营业收入靠前的有多家摘牌，例如：远洋亿家、永升物业、世联君汇、天骄股份等。虽然近年来常常有物业企业登陆新三板，但给企业带来的资源相对有限。此轮集体性摘牌，有很大可能是为了谋求更大融资空间，考虑从新三板转到主板上市。
近年来，物业管理行业利润增长缓慢，是物业企业一直没有被资本市场重点关注的根本原因。但随着移动互联网的广泛应用和城市旧改项目的稳步实施，物业管理将有望因拓展社区商业运营、养老服务、社区改造等多种经营业务打开市场的天花板，新商业模式将为企业获得资本市场和较高的估值溢价提供依据。
不少物业企业开启上市潮，将物业管理业务证券化，释放物业价值。未来，A股有望迎来